Jak wycenić wartość mieszkania?
Wycena jest to próba określenia wartości, wyrażona możliwą do otrzymania kwotą.
Zadanie dosyć trudne, bo przecież dla każdego z nas istotne jest co innego. Dlatego też dla jednych mieszkanie do kapitalnego remontu będzie jedynie skarbonką bez dna, a drudzy dostrzegą w nim potencjał i będą skłonni zapłacić nawet więcej niż w danej chwili jest warte.
Wycena jest przydatna zazwyczaj, gdy mieszkanie ma zmienić właściciela – czy to w przypadku kupna/sprzedaży, czy w wyniku działań prawnych.
Dokonania wyceny na własną rękę podejmujemy się zazwyczaj, gdy chcemy sprzedać mieszkanie. W takim przypadku musimy zaproponować pewną cenę ofertową, która rozpocznie negocjacje.
Cena ofertowa jest przeważnie o 10% wyższa od ceny transakcyjnej, czyli takiej, którą uzyskamy podczas sprzedaży. Możemy spróbować wyznaczyć ją sami bądź skorzystać z porady specjalisty. Jeżeli potrzebna nam wycena na cele prawne, musimy się zwrócić do rzeczoznawcy majątkowego, w celu sporządzenia operatu szacunkowego.
Taka sytuacja ma miejsce na przykład wtedy, gdy otrzymujemy spadek lub darowiznę.
Od czego zależna jest wartość nieruchomości?
Wpływ na wartość nieruchomości ma wiele czynników. Czasem trudno przewidzieć jak bardzo dany parametr wpływa na wartość nieruchomości. Najważniejszymi cechami kształtującymi cenę mieszkania są:
– metraż,
– stan prawny nieruchomości,
– rok budowy,
– lokalizacja,
– piętro,
– rozkład pomieszczeń,
– wysokość czynszu,
– standard wykończenia,
– stan techniczny.
Samodzielna wycena nieruchomości.
Większość sprzedających zaczyna przygotowania do sprzedaży swojego mieszkania od przeglądania portali ogłoszeniowych i szukania ogłoszeń w najbliższej okolicy. Takie rozpoznanie ma dużo sensu, lecz trzeba pamiętać, że ceny na serwisach są cenami ofertowymi- czyli wyższymi niż osiągane przy sprzedaży. Samodzielnie trudno też określić, które cechy mieszkania wpływają na obniżenie bądź podniesienie jego ceny.
Czy był to stan prawny mieszkania, czy może komuś zależało na czasie? Niestety nie jesteśmy w stanie tego ustalić, samodzielnie przeglądając ogłoszenia.
Przy wycenie nieruchomości nie możemy niestety polegać na opinii bliskich, sąsiadów lub innych ludzi, którzy „dopiero co” sprzedali lub kupili mieszkanie.
Postronne osoby zawsze będą idealizować swoją nieruchomość, co istotnie zaburza jej obraz. Do wyceny mieszkania należy podchodzić obiektywnie i z dystansem, co przysparza dużo trudności.
Z pomocą przychodzą profesjonaliści. Część serwisów internetowych związanych z nieruchomościami oferuje wycenę online. Wystarczy podać kilka parametrów mieszkania, takich jak metraż, położenie, liczba pokoi, rok budowy czy piętro, i w parę kliknięć otrzymujemy gotową wycenę. Najczęściej taki szacunek jest przygotowywany w oparciu o przeciętną cenę nieruchomości w konkretnym mieście. Jednak renomowane serwisy wykorzystują bardziej zaawansowane metody, oparte na analizie porównawczej. Takie podejście polega na przyrównaniu naszej nieruchomości do innych lokali o podobnych parametrach i na tej podstawie oszacowaniu ceny. Przykładem takiego portalu jest Sonar, który dane porównawcze pobiera nie tylko z ogłoszeń internetowych, ale również z systemów transakcyjnych. Wycena online na portalu jest bezpłatna.
Wycena przez rzeczoznawcę majątkowego.
W przypadku ustalania wartości nieruchomości na rzecz otrzymania spadku, darowizny, zachowku, kredytu itp, analizą potwierdzoną oficjalnym dokumentem zajmuję się rzeczoznawca majątkowy. Operat szacunkowy jest ważny przez rok. Rzeczoznawca w swoich ekspertyzach wykorzystuje dane zawarte w bazie aktów notarialnych, rejestrach cen, księgach wieczystych, planach zagospodarowania przestrzennego oraz innych dokumentach pozwalających określić wartość rynkową mieszkania. Koszt sporządzenia operatu mieści się w przedziale od kilkuset do nawet dwóch tysięcy złotych, w zależności od standardu i powierzchni nieruchomości. Analiza przeprowadzona przez rzeczoznawcę jest dokładna i uwzględnia najwięcej zmiennych obiektywnych, lecz nie musi brać pod uwagę trendów panujących na rynku – na przykład, czy dana dzielnica jest modna.
Większość dokumentów urzędowych, z których przy wycenie korzystają rzeczoznawcy, jest dostępna dla każdego za właściwą opłatą.
Wycena przez pośrednika.
Kiedy sądzimy, że nasze mieszkanie jest nietypowe i wycena przez internet to za mało, możemy skontaktować się z agencją nieruchomości. Profesjonalny pośrednik ma obszerne doświadczenie, dzięki któremu może właściwie ocenić sytuację aktualnie panującą na rynku nieruchomości. Agent jest zorientowany w trendach kształtujących cenę mieszkania i ma dostęp do systemów transakcyjnych, ksiąg wieczystych i innych dokumentów, pozwalających mu szczegółowo ustalić cenę mieszkania. Część biur za swoje usługi pobiera prowizję w wysokości 2-5% finalnej ceny transakcyjnej. Ma to miejsce, gdy pośrednik czuwa nad całą transakcją sprzedaży lub kupna mieszkania. W części agencji konsultacja z pośrednikiem i wstępna wycena są bezpłatne.
Jaka metoda jest najlepsza?
Trudno jednoznacznie wskazać najlepszą metodę wyceny. Wszystko jest zależne od potrzeb osoby zainteresowanej wyceną. Prawie w każdym przypadku warto czerpać wiedzę z paru różnych źródeł. Jeżeli mamy wątpliwości przy wycenie mieszkania, najlepiej będzie zwrócić się do profesjonalisty.
